Policys och riktlinjer

Bakgrund och syfte med markanvisning

En viktig del för kommunens utveckling är planering och byggande av nya bostads- och verksamhets­områden.

Det är kommunens uppgift att genom en effektiv användning av kommunal mark arbeta för ett långsiktigt hållbart byggande av bostäder och verksamhetslokaler som attraherar dagens och framtidens Umeåbor och näringsidkare. Umeåborna ska erbjudas blandade upplåtelseformer och ett brett utbud av bostadstyper. Kommunen ska också tillvarata byggherrars och andra aktörers intresse av att delta i utvecklingen av framtidens Umeå.

Kommunen arbetar kontinuerligt med att bedöma var ny bebyggelse lämpligast kan ske utifrån gällande styrdokument. Kommunen är dock beroende av byggherrarnas genomförandeförmåga. Det är viktigt att det finns både större och mindre projekt för att möta olika byggherrars villkor.

Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott fördelar genom markanvisningsbeslut mark som kommunen äger till olika byggherrar.

För att samarbetet mellan kommunen och byggherrar ska löpa smidigt är det viktigt att rutinerna är tydliga. Markanvisningspolicyn är ett dokument som beskriver vilka fördelningsgrunder och rutiner som tillämpas vid fördelning av kommunens mark.

Mål- och policydokument som är styrande vid markanvisning

Markanvisning är ett av flera medel för att nå kommunens utvecklingsmål. Målen finns i olika dokument och förändras över tid:

• I översiktsplanen finns övergripande mål för samhällsbyggande och kommunens ställningstagande avseende den framtida markanvändningen. Översiktsplanen revideras och förnyas regelbundet men riktlinjerna ligger tämligen fast över tiden.
• I bostadsstrategin finns den politiska ledningens riktlinjer för bostadsbyggandet samt utbyggnadsordning för de kommande åren. Utbyggnadsordningen uppdateras årligen.
• De av kommunfullmäktige antagna riktlinjer och policys för hållbarhetsfrågorna ska även respekteras i markanvisningsprocessen.

I detaljplaner regleras markanvändningen för olika områden, vilket också har betydelse i markanvisnings­processen.

Ansvarsfördelning inom kommunen

Mark och exploatering leder och samordnar utbyggnaden av bostads- och verksamhetsområden. I dessa uppgifter ingår att förvärva, iordningställa och överlåta kommunal mark för bostads- och verksamhets­bebyggelse. I arbetet ingår också att delta i översikts- och detaljplanering samt att ansvara för kommunens bostadsstrategi. Mark och exploatering samarbetar med Näringslivsservice vid etablering av nya verksamheter och med Fastighet när det gäller kommunens egna verksamhetslokaler.

Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott fördelar genom markanvisning kommunal mark till olika byggherrar. Mark och exploatering bereder ärenden till näringslivs- och planeringsutskottet.

Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott beslutar om

• markanvisning för flerbostadshus
• markanvisning för gruppbyggda småhus
• markanvisning av verksamhetstomter där det finns flera intresserade byggherrar
• markanvisning av verksamhetstomter där Mark och exploatering bedömer att fördelningen är principiellt viktig
• förlängning av markanvisning längre än sex månader.
  

Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutar om

• försäljning av fastigheter där köpeskillingen är högre än tre miljoner kronor där det inte finns ett markanvisningsbeslut från Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott.
  

Mark och exploatering beslutar enligt delegation om

• markanvisning av verksamhetstomter där fördelningen inte är principiellt viktig
• försäljning av fastigheter där köpeskillingen är lägre än tre miljoner kronor
• försäljning av fastigheter där Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott beslutat om markanvisning, oavsett köpeskillingens storlek
• markanvisning och försäljning av småhustomter för egenregibyggen
• upplåtelse med tomträtt
• förlängning i maximalt sex månader av markanvisningar som Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott beslutat om.

Vad är en markanvisning

En markanvisning ger en byggherre ensamrätt att under en viss tid ta fram förutsättningar för genomförande av ny byggelse på kommunal mark. Markanvisningsbeslut kan fattas såväl före som efter det att en ny detaljplan antagits.

Villkoren för en markanvisning regleras i ett markanvisningsavtal, se kapitel 5.

Markanvisning innebär att kommunen förbinder sig att låta den utvalda byggherren genomföra projektet under förutsättning att villkoren i avtalet uppfylls.

Det bör noteras att en markanvisning inte är kommunens ställningstagande som planmyndighet. Detaljplaner för ny bebyggelse antas i särskild ordning av byggnadsnämnden eller kommunfullmäktige.

Markanvisning sker bara för projekt som har aktualitet.

Markanvisning för verksamheter

Kommunen genom Mark och exploatering har till uppgift att tillgodose näringslivets behov av mark för verksamheter genom att erbjuda byggbara tomter inom olika delar i kommunen.

Mark för verksamheter erbjuds den som vill uppföra byggnader och bedriva verksamhet som kommunen bedömer passar i ett visst område.

Anvisningsförfarandet skiljer sig något åt mellan bostäder och verksamheter, då verksamheter ibland kräver sekretess för att skydda en affärsidé under förhandlingsperioden.

Markanvisning för bostäder

Kommunen genom Mark och exploatering ska ta initiativ till att stimulera nyproduktion och agera för att möjliggöra rimliga boendekostnader. Fördelning av kommunens mark ska syfta till att åstadkomma variation i byggandet och att bostäder med god standard produceras till lägsta möjliga kostnad. Kommunen ska medverka till att de boende ges en ökad valfrihet av bostadsform och val av bostadsområde. En övergripande målsättning är att motverka segregation och uppnå en blandning av upplåtelseformer i varje stadsdel. Inom bostadsområden eftersträvas därför att mark fördelas mellan bostadsrätter, hyresrätter och äganderätter på så sätt att komplettering sker med den upplåtelseform som är minst representerad.

Byggherrarnas engagemang ska öka genom att de ges möjlighet att utveckla byggprojekt och delta i kommunens planering.

Markanvisning av småhustomter

Kommunen iordningställer småhustomter för egnahemsbyggande. Utbudet aviseras på kommunens webbplats www.umea.se och där finns också information om hur fördelning och försäljning av tomterna går till. Markanvisningen hanteras av Mark och exploatering på delegation.

Avtal om markanvisning och fullföljd av markanvisning

I kommunens arbete med markanvisning förekommer ett flertal avtalstyper:

Föravtal

Ett föravtal kan föregå markanvisning när byggherren vill ha preliminära besked, till exempel om fördelning av exploateringskostnader och vem som står risken vid så kallad förgävesplanering. Föravtal kan ses som ett ”letter of intent”. Ett föravtal kan också ge en byggherre möjlighet att delta i Mark och exploaterings arbete i tidiga planeringsskeden.

Markanvisningsavtal

I ett markanvisningsavtal regleras byggherrens rätt att under en bestämd tid arbeta med förutsättningarna för ny bebyggelse. Markanvisningsavtalet fullföljs genom försäljning eller tomträttsupplåtelse.

Genomförandeavtal

Avtal mellan kommunen och en byggherre, som fastställer gemensamma mål och reglerar parternas rättigheter och skyldigheter i samband med en markexploatering.

Genomförandeavtal är ett samlingsbegrepp för både marköverlåtelseavtal och exploateringsavtal.

Marköverlåtelseavtal

Genomförandeavtal när kommunen är markägare och överlåter mark till en byggherre kombinerat med villkor som parterna ska uppfylla i samband med genomförandet.

Exploateringsavtal

Exploateringsavtal kännetecknas av att byggherren äger marken.

Avtal om försäljning

Försäljningsavtal används vid överlåtelser som inte är förenade med genomförandevillkor.

Tomträttsavtal

Tomträtt ger byggherren stark rätt att nyttja en kommunal fastighet mot erläggande av en årlig ersättning.

Villkor för markanvisning

Nedan listas generella villkor för markanvisning, oavsett typ av bebyggelse:

• Markanvisning tidsbegränsas utifrån förutsättningar i varje enskilt projekt. För att säkerställa att marken inte binds upp för en längre tid ska reservationstiderna vara korta. Byggherren ska inom reservationstiden vid behov ansöka om och bekosta detaljplan, ordna godkänt bygglov samt övriga tillstånd/handlingar som kan krävas för den planerade byggnationen på området. Om inte villkoren i markanvisningsavtal uppfylls inom angivna tider upphör markanvisningen utan rätt till ersättning. Förlängning kan medges av kommunen till exempel om förseningen
  inte beror på byggherren.
• Projekt som avbryts ger inte rätt till ny markanvisning.
• Projektering och planeringsarbete som byggherren utför inom ramen för markanvisningen görs på egen risk avseende kostnad med mera.
• Markanvisningsavtal får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag. Markanvisningsavtal får inte heller inskrivas.
• Markanvisning ger ingen rätt för byggherren att nyttja marken under avtalstiden.
• För markanvisning utgår ingen avgift.
• Markanvisningens giltighet villkoras av att det godkänns av kommunen i behörig ordning, se kapitel 3.

I avtalet preciseras också eventuella krav som kommunen ställer utöver gällande detaljplan med mera.

För markanvisning avseende bostäder gäller dessutom att byggherren på kommunens begäran ska
tillhanda­hålla specialbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg samt vissa kategoribostäder.

Val av byggherre

Kommunen bör vid val av byggherre se till att det finns rimliga konkurrensförhållanden på marknaden. Kommunen tar också hänsyn till hur byggherren uppfyllt kommunens markanvisningspolicy i tidigare projekt, samt hur han genomfört projektet. Mark och exploatering bedömer byggherrens ekonomiska stabilitet och möjlighet att genomföra projektet. Idé, kvalitet, exploateringsekonomi samt tidsaspekt kan också påverka valet, liksom nytänkande och engagemang för att skapa en långsiktigt hållbar stad.

Vid urvalet för bostadsproduktion kan hänsyn tas till om byggherren tillgodoser kommunens behov av särskilda boenden. En annan viktig parameter är valet av upplåtelseform.

Metoder för markanvisning

Kommunen kan tillämpa tre metoder: direktanvisning, jämförelseförfarande och markanvisningstävling. Markanvisning för bostäder sker normalt efter ett jämförelseförfarande, men ibland i form av direkt­anvisning. Markanvisning för verksamheter sker normalt som direktanvisning.

Direktanvisning

Kommunen kan använda direktanvisning då det inte föreligger något behov av jämförelseförfarande. Exempel på detta kan vara tomter avsedda för verksamheter eller när en byggherre själv skissat på bostäder på kommunens mark och kommunen bedömer att förslaget är bra. Ett inkommet förslag ger dock ingen garanti för mark­anvisning.

Jämförelseförfarande

Vid jämförelseförfarande genomförs markanvisningen enligt följande modell:

• Mark och exploatering föreslår vilken typ och omfattning av bebyggelse som är aktuell för området. Behov av lokaler för kommunens egen verksamhet klargörs med hjälp av Fastighet.
• En kravspecifikation med urvalskriterier, till exempel projektinnehåll, byggnadsvolymer, gestaltningsidéer, geotekniska och trafiktekniska förutsättningar, upplåtelseformer, markpris med mera skickas till tänkbara byggherrar. Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott informeras vid behov om innehållet i specifikationen innan det överlämnas
  till byggherrarna.
• Intresserade byggherrar lämnar in förslag i form av enkla skisser eller referensmaterial tillsammans med beskrivning av idéerna. Detaljfrågor lämnas till ett senare skede.
• Mark och exploatering bedömer inkomna förslag och föreslår byggherre.
• Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott beslutar om markanvisning.

Markanvisningstävling

Tävlingsförfarande kan användas i de mycket speciella fall när platsen eller ändamålet så kräver. En variant av markanvisningstävling är ett anbudsförfarande där enbart markpriset avgör vem som får förvärva marken. Anbud kan tillämpas för att uppfylla EU:s stadsstödsregler.

Överlåtelse/upplåtelse av mark

När byggherren presenterat planer som uppfyller villkoren i markreservationen, bygglov beviljats och byggnadsarbeten ska påbörjas överlåts markområdet.

Vid försäljning av mark för verksamheter och småhus ställs normalt krav på att byggnader och anläggningar uppförs i enlighet med erhållet bygglov inom två år från köpeavtalets upprättande. Fullgörs inte denna byggnadsskyldighet ska köparen betala ett vite till kommunen som specificerats i både markreservationen och köpeavtalet. Vitesbeloppet anpassas till förutsättningarna i varje enskilt fall.

I vissa speciella fall, där kommunen vill säkerställa en långsiktig speciell användning av marken, kan kommunen välja att upplåta marken med tomträtt. Det innebär att marken upplåts mot en årlig avgift, tomträttsavgäld.

Markpris

För de flesta verksamhetsområden och småhusområden har kommunen beslutat om tomtpriser som baseras på kommunens genomsnittliga exploateringskostnader. I attraktiva lägen kan markpriset bestämmas efter en marknadsvärdebedömning eller en oberoende marknadsvärdering.

För flerbostadshusområden bestäms markpriset efter en marknadsvärdebedömning. Markpriset baseras på den byggrätt som planen medger.

Upplåtelse av tomträtt sker mot en årlig avgäld.

Kommunen har en relativt stor frihet att bestämma till vem och till vilket pris kommunen säljer kommunal mark. Kommunen har dock att förhålla sig till EU:s Statsstödsregler, som innebär att kommunen inte får sälja fastigheter under marknadsvärdet. Om någon anmäler en fastighetsförsäljning och det bedöms att försäljning skett till underpris så kan det betraktas som olovligt statsstöd. Konsekvensen kan bli att stödet ska återkrävas, vilket i praktiken innebär att köparen ska betala säljaren mellanskillnaden mellan betald köpeskilling och marknadspris.

Stöd av mindre betydelse kan beviljas till både små och stora företag. Det totala stödet till ett företag får inte överstiga 200 000 euro under en period om tre beskattningsår (innevarande år och de två föregående beskattnings­åren) för att det ska falla under den så kallade de-minimis-förordningen.

Ansökan om markanvisning

Byggherrar som önskar en markanvisning i Umeå ska anmäla detta till Mark och exploatering. Vi strävar alltid efter att ge besked så snabbt som möjligt. Du får en omedelbar återkoppling att vi erhållit din intresse­anmälan och information om kontaktperson. Tiden fram till beslut om markanvisning varierar beroende på projekt och utifrån vilka frågeställningar som kan behöva utredas.

Bakgrund

I Plan‐ och bygglagen ställs krav på att kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska ”anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner samt andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal” (PBL 6:39).

När Umeå kommun avser att ingå exploateringsavtal ska dessa riktlinjer gälla. Kommunen har dock rätt att frångå riktlinjerna om det krävs för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan.

Allmänt

Markexploatering innebär att markanvändningen inom ett område förändras genom att ny bebyggelse uppförs. Det kan betyda behov av att förvärva, bearbeta och iordningställa mark för bebyggelse, men även utbyggnad eller ombyggnad av gemensamma anordningar som gator inklusive belysning, gång‐ och cykelvägar, grön­områden med mera.

Dessa åtgärder som sker på grund av en exploatering belastar exploateringsprojektet. Det betyder att den fastighetsägare som exploaterar sin mark ska bekosta de åtgärder som är till nytta för exploateringen. När kommunen själv inte är exploatör regleras fastighetsägarens deltagande i nödvändiga åtgärder genom exploateringsavtal.

Syftet med exploateringsavtal är att så långt som möjligt säkerställa att en detaljplan kan antas och genomföras på ett sådant sätt att kraven på ett välfungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda.

I avtalet klargörs bland annat vilka tekniska anordningar som behövs, dess standard och vem som skall betala kostnaden för utförandet. Om kommunen ska vara huvudman för gator anläggs dessa i vanliga fall av kommunen. Det innebär dock inte att kommunen svarar för kostnaden, utan investeringskostnader betalas av den eller de fastighetsägare som har nytta av åtgärden. I exploateringsavtal regleras även kostnadsansvar för åtgärder utanför det aktuella planområdet, till exempel kvalitetshöjningar i grönstrukturen eller i gatusystemet.

Definitioner

Ett exploateringsområde är ett avgränsat område som är eller kommer att bli detaljplanelagt. Avsikten med en exploatering är att förädla marken för olika ändamål. Med exploateringsverksamhet avses åtgärder för att anskaffa, bearbeta och iordningställa mark för att kunna bygga bostäder, butiker, kontor, industrier och/eller verksamhetslokaler.

Med sådana åtgärder avses också skydds‐ och säkerhetsåtgärder och att markföroreningar avhjälps. I exploaterings­verksamheten ingår även att bygga kompletterande gemensamma anordningar som gator, grönområden med mera.

Ett exploateringsavtal är ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggaktör eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen och som inte avser ett avtal mellan kommunen och staten om utbyggnad av statlig infrastruktur. Den som ansvarar för utbyggnaden av ett exploateringsområde benämns exploatör. Det är oftast fastighetsägaren som är exploatör, men det kan även vara en annan byggaktör som genom avtal med fastighetsägaren har rätt att driva ett exploateringsprojekt på dennes mark.

Exploateringsavtalets innehåll

Exploateringsavtalet ska reglera

• avtalsområdets avgränsning
• parternas åtaganden
• fördelning av ansvar och kostnader för exploateringens genomförande, exempelvis avseende projektering och utbyggnad av allmänna gator
• frågor av administrativ karaktär, exempelvis garantiåtaganden och säkerställande av framtida förvaltning.

Vid behov regleras även

• eventuell etappindelning
• exploateringens utbyggnadstakt och tidpunkt för färdigställande
• ekonomisk säkerhet för avtalets fullföljande.

De åtaganden om åtgärder som anges i avtalet ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Med sådana åtgärder avses även åtgärder som behöver vidtas utanför det område som den aktuella detalj­planen omfattar och som är direkt föranledda av detaljplanen. Till denna kategori hör åtgärder som behövs för att ett nytt bebyggelseområde ska kunna fungera, till exempel anläggande av gator och annan infrastruktur. Åtgärderna ska stå i rimlig proportion till den nytta som byggaktören eller fastighetsägaren har av detaljplanen. Åtagandena avser inte åtgärder som kommunen har en skyldighet att enligt lag tillhanda­hålla, till exempel byggnader för vård, utbildning eller omsorg.

I områden för etappvis utbyggnad får exploateringsavtalet även avse ersättning eller avgifter för åtgärder som har genomförts före avtalets ingående. Motsvarande gäller även förskottsreglering av ersättning för planerade framtida investeringar. Till avtal om ersättning för redan utförda eller framtida åtgärder ska principer för området eller investeringsprojektet biläggas där exempelvis fördelningsgrunder för ersättning, avgränsningar och andra förutsättningar beskrivs. Principerna för ett område ska godkännas politiskt.

Självkostnadsprincipen ska tillämpas, vilket betyder att då ersättning eller avgift begärs ska beloppet som mest motsvara de faktiska eller de uppskattade kostnaderna för de tjänster eller nyttigheter som kommunen tillhanda­håller.

Exploateringsavtalets giltighet villkoras av att den aktuella detaljplanen vinner laga kraft.

Avtalet får inte överlåtas utan skriftligt medgivande.

Säkerhet

Om exploatören åsidosätter sina åtaganden enligt exploateringsavtalet har kommun eller berörd samfällighets­förening rätt att utföra arbetet på exploatörens bekostnad. Som garanti för avtalets fullföljande kan kommunen därför begära att exploatören ställer lämplig säkerhet.

Säkerheten kan utgöras av bankgaranti, moderbolagsborgen, spärrat bankkonto eller likvärdigt. Säkerheten ska i första hand gälla utan begränsning i tid. Det är kommunen som i varje enskilt fall bedömer vilken typ och omfattning av säkerhet som krävs. Säkerheten ska överlämnas till kommunen innan beslut om godkännande av exploateringsavtal fattas.

Godkännande av exploateringsavtal

Exploateringsavtal ska träffas innan en detaljplan kan antas av kommunen. Kommunstyrelsens näringslivs‐ och planeringsutskott beslutar om godkännande av exploateringsavtal som avser genomförande av detaljplaner som antas av byggnadsnämnden.

Kommunfullmäktige beslutar om godkännande av exploateringsavtal som avser genomförande av detaljplaner som antas av kommunfullmäktige. Kommunstyrelsens näringslivs‐ och planeringsutskott beslutar om god­kännande av principer för uttag av exploateringsersättning som ska gälla för områden med etappvis utbyggnad.