Information om handläggning av ansökan om förhandsbesked

Om du ska bygga ny huvudbyggnad, till exempel ett enbostadshus, i ett område som inte omfattas av detaljplan och tomten inte är avstyckad kan du ansöka om ett förhandsbesked.

Ett förhandsbesked är ett formellt beslut från byggnadsnämnden om huruvida en åtgärd, som det krävs bygglov för, är lämplig på den föreslagna platsen.

Ansökan om förhandsbesked

Du ansöker om förhandsbesked via vår e-tjänst eller med särskild blankett. E-tjänsten kräver att du loggar in med Bank-ID. 

Till ansökan ska en översiktlig karta bifogas som visar den föreslagna lokaliseringen, samt en situationsplan som visar den föreslagna tomtens gränser och ungefärlig placering av byggnader och infarten till tomten.

Kommunens övriga e-tjänster finns tillgängliga via e-tjänsteplattformen Länk till annan webbplats..

Handläggningsprocessen

När byggnadsnämnden prövar din ansökan undersöker vi om platsen är lämplig att bebygga med det du vill bygga, i enlighet med de bestämmelser som finns i plan- och bygglagen (PBL) och miljöbalken (MB).

Utöver dessa lagar ska kommunens planeringsunderlag, som till exempel Översiktsplan Umeå kommun och fördjupade översiktsplaner, byggande i byarna, VA-strategi, bullerkartläggning, påverkan på naturvärden, Natura 2000 med mera, ligga till grund för prövningen.

I känsligare områden, till exempel inom vattenskyddsområde, ställs i vissa fall strängare krav på enskilda avlopp och att en VA-utredning tas fram i samband med förhandsbeskedet. Denna utredning bekostas av sökanden, utöver den avgift som tas ut för handläggningen av ansökan om förhandsbesked.

Under handläggningens gång ges fastighetsägare, grannar, myndigheter med flera möjlighet att yttra sig över ansökan, om det inte är uppenbart onödigt.

Beslutet

Beslutet kallas förhandsbesked. Det kan vara antingen positivt eller negativt. Ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.

De flesta beslut om positivt förhandsbesked fattas av tjänsteperson på planavdelningen genom vidaredelegation från byggnadsnämnden. Vid beslut om positivt förhandsbesked underrättas närmaste grannar och andra som berörs. Beslutet kungörs också i Post- och inrikes tidningar Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster..

I de ärenden där planavdelningen gör bedömningen att ansökan kommer att utmynna i ett negativt förhandsbesked ges du som sökande möjlighet att antingen återkalla din ansökan eller att få den prövad av byggnadsnämndens politiker vid ett nämndsammanträde. Om du väljer att få ansökan prövad av byggnadsnämnden gör en tjänsteperson ett förslag till beslut om negativt förhandsbesked som du som sökande ges tillfälle att yttra dig över innan förslaget tas upp för behandling av byggnadsnämnden. Som beslutsunderlag har byggnadsnämnden då förslaget till beslut om negativt förhandsbesked samt ditt och andras eventuella yttranden som har kommit in under ärendets gång. Byggnads­nämnden beslutar sedan vid nämndsammanträdet om att antingen bevilja eller avslå ansökan. I vissa fall kan nämnden i stället besluta att återförvisa ärendet till planavdelningen för fortsatt handläggning.

Byggnadsnämndens beslut om förhandsbesked får överklagas.

Handläggningstiden

Byggnadsnämnden ska handlägga ärenden om förhandsbesked skyndsamt. Nämnden ska meddela sitt beslut om förhandsbesked inom tio veckor från den dag då ansökan kom in till nämnden, eller den dag då ytterligare underlag kom in till nämnden från sökanden på sökandens eget initiativ.

Om det finns brister i ansökan när den kommer in till nämnden, till exempel på grund av att det saknas någon uppgift eller handling som behövs för prövningen, får nämnden förelägga sökanden om att komplettera sin ansökan med det som saknas. Om nämnden har förelagt sökanden att komplettera sin ansökan inom tre veckor från den dag då ansökan kom in till nämnden räknas tidsfristen för beslut i stället från den dag då ansökan blir komplett. Om sökanden under ärendets gång, på eget initiativ, lämnar in ytterligare underlag till sin ansökan ändras tidsfristen igen. Då räknas tids­fristen för beslut från den dag då ansökan, tillsammans med det ytterligare underlaget, blir komplett.

Om det är nödvändigt på grund av handläggningen eller utredningen i ärendet, får tidsfristen för beslut förlängas en gång med högst tio veckor.

Det innebär inte att ansökan är beviljad om beslut inte fattas inom den angivna tidsfristen.

Taxa

En ansökan om förhandsbesked är förenad med en avgift som styrs av Umeå kommuns taxa för byggnads­nämndens verksamheter enligt PBL 2010:900. Taxan för 2022 gäller för ansökningar som kommit in från och med 2022-01-01. Taxan för 2023 gäller för ansökningar som kommit in från och med 2023-01-01.

2022 års taxa: Avgiften för ett positivt förhandsbesked inom planlagt område är 10 650 kronor, och utanför planlagt område 14 910 kronor. 

För ärenden som leder till beslut om avslag, avvisning eller avskrivning tas en avgift ut för de timmar som lagts ner i ärendet, timkostnaden är 1 065 kronor per timme. Minsta tid för debitering är en timme.

2023 års taxa: Avgiften för ett positivt förhandsbesked inom planlagt område är 11 190 kronor, och utanför planlagt område 15 666 kronor. 

För ärenden som leder till beslut om avslag, avvisning eller avskrivning tas en avgift ut för de timmar som lagts ner i ärendet, timkostnaden är 1 119 kronor per timme. Minsta tid för debitering är en timme.

Inom område som strandskyddet omfattar

I de fall ansökan om förhandsbesked avser en åtgärd som är förbjuden inom det område som strandskyddet omfattar, enligt miljöbalken, krävs det också en ansökan om strandskyddsdispens för åtgärden. En åtgärd som är förbjuden är till exempel att uppföra ny byggnad.

Ansökan om strandskyddsdispens, för den åtgärd som man vill ansökan om förhandsbesked för, görs till byggnadsnämnden på särskild blankett. Ansökan om strandskyddsdispens hanteras som ett separat ärende men besluten om förhandsbesked och strandskyddsdispens är beroende av varandra. Ibland kan det uppstå situationer där det, för en åtgärd på en plats, till exempel finns förutsättningar för positivt förhandsbesked men inte för en strand­skydds­dispens och vice versa. Följden av detta kan då bli att det du som sökande har planerat att uppföra inte får genomföras på den plats som avsetts i ansökningarna.

En ansökan om strandskyddsdispens är förenad med en avgift som styrs av Umeå kommuns taxa för byggnadsnämndens verksamheter. Avgiften enligt 2022 års taxa är 9 585 kronor. Avgiften enligt 2023 års taxa är 10 071 kr.

Återkallelse och avvisning av ansökan

Om du som sökande väljer att återkalla din ansökan om förhandsbesked eller om ansökan avvisas tas en avgift ut för den tid som byggnadsnämnden har arbetat med handläggningen av ansökan. En ansökan får avvisas till exempel om det fortfarande saknas något som behövs för prövningen efter det att sökanden förelagts att komplettera ansökan med det som saknas.