Rättigheter och samfälligheter

Ett servitut ger en fastighetsägare rätt att nyttja ett område på annans fastighet för ett visst ändamål. Servitutet kan till exempel ge en rätt att nyttja en brunn på någon annans fastighet eller använda en utfartsväg som går över grannens mark. Servitut är bundna till fastigheter vid försäljning av fastighet eller när fastighetsägare avlider så träder de nya fastighetsägarna in som rättighetshavare.

Det finns två former av servitut – officialservitut och avtalsservitut.

Officialservitut

Ett officialservitut bildas genom prövning i en lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen. Ofta sker detta i samband med en annan lantmäteriåtgärd så som avstyckning, men kan även bildas som fristående åtgärd.

Om du vill veta om din fastighet har något servitut, se under information om din fastighet.

Vill du bilda eller ändra ett officialservitut behöver du ansöka om lantmäteriförrättning med åtgärden fastighets­reglering, se under Ansökan om lantmäteriförrättning.

Avtalsservitut

Ett avtalsservitut bildas genom ett privat avtal mellan berörda parter. Dessa avtal kan se olika ut beroende på upplåtelsens art. Här finns en exempelmall , 26 kB. där du ser vad ett avtalsservitut minst ska innehålla.

Ett avtalsservitut måste skrivas in i fastighetsregistret för att inte riskera att upphöra vid överlåtelse av fastigheterna. Detta sköter Fastighetsinskrivningen som är en del av det statliga Lantmäteriet. För mer information om inskrivning av avtalsservitut hittar du på sidan Upprätta servitutsavtal eller nyttjanderättsavtal Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster. på Lantmäteriets webbplats.

Nyttjanderätt är en typ av rättighet som liknar avtalsservitut men istället för en förmånsfastighet är förmåns­havaren en person, juridisk eller fysisk. Nyttjanderätten ger en personen rättighet att under en viss tid nyttja ett område på annans fastighet för ett visst ändamål.

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som ägs och används gemensamt av flera fastigheter. När flera fastigheter är beroende av gemensamma anläggningar som väg, ett garage eller en vattenledning, kräver detta samordning. Syftet med gemensamhetsanläggningar är att reglera denna samverkan.

Att en fastighet är deltagande i en gemensamhetsanläggning innebär att fastighetsägaren har rätt att nyttja anläggningen men också en skyldighet att bidra till kostnaderna för anläggningens drift och underhåll. Likt servitut är gemensamhetsanläggning bundna till fastigheter, vilket betyder att vid försäljning av fastighet eller när fastighetsägare avlider träder de nya fastighetsägarna in som rättighetshavare.

En gemensamhetsanläggning bildas genom prövning i lantmäteriförrättning enligt Anläggningslagen.
Anläggnings­förrättningen resulterar i att anläggningsbeslut fattas som anger bland annat vad som ska ingå i anläggningen, vilka fastigheter som deltar samt fördelningen av anläggningens utförande- och driftskostnader efter så kallade andelstal. Den gemensamma skötseln av anläggningen och ansvaret för kostnader blir då ordnade på ett rättsligt bindande sätt mellan delägarna.

Vill ni bilda en gemensamhetsanläggning ska ni ansöka om lantmäteriförrättning med anläggningsåtgärd. Är din fastighet redan delägare i en gemensamhetsanläggning och vill veta vad den innefattar, se information om din fastighet.

Förvaltning

En gemensamhetsanläggning förvaltas oftast av en samfällighetsförening.

En samfällighetsförening är en förening som bildas enligt lag om förvaltning av samfälligheter och upprättas i regel av en lantmätare, det vill säga föreningen kan inte bildas av fastighetsägarna själva. Bildande av samfällighets­förening sker efter yrkande från minst en av fastighetsägarna som är delägare av gemensamhets­anläggningen. Oftast bildas samfällighetsföreningen i samband med att gemensamhetsanläggning bildas inom en lantmäteriförrättning. Detta sker genom sammanträde där bland annat styrelse utses och stadgar antas samt att föreningen registreras i samfällighetsföreningsregistret.

Fördelen med föreningsförvaltning är bland annat att föreningen blir en juridisk person som kan företräda delägarna mot tredje man och kan ingå avtal. Delägarna får också en ordnad kassa och föreningen kan ta lån. Ofta kräver också leverantörer av vatten och värme som Vakin eller Umeå Energi att det finns en juridisk person att skicka faktura till.

Det är inget krav att en gemensamhetsanläggning måste förvaltas av samfällighetsförening. Har ingen samfällighets­förening bildats är den delägarförvaltad och då måste samtliga delägare vara överens om alla åtgärder i drift och underhåll av anläggningen. Detta gäller även om man har bildat en ekonomisk förening.

Om du ansöker om att bilda en gemensamhetsanläggning eller redan är delägare i en gemensamhetsanläggning kan du ansöka till oss på Lantmäterimyndigheten om att bilda en samfällighetsförening, se ansökan om lantmäteriförrättning.

Överenskommelse om inträde, utträde och justering av andelstal enligt 43§ Anläggningslagen

Genom en överenskommelse med övriga delägare eller den förvaltande föreningen kan en fastighet inträda, utträda eller ändra andelstal i en befintlig gemensamhetsanläggning utan att en ny anläggningsförrättning behöver genomföras. Det ändrade andelstalen blir gällande först det registrerats hos lantmäterimyndigheten. I vissa fall har anläggningsbeslut för gemensamhetsanläggningen gett behörighet till samfällighetsföreningens styrelse att besluta om ändring av andelstal, se nedan under Ändra andelstal i enlighet med anläggningslagen 24a§.

Blankett för överenskommelse om ändrat andelstal (43§ AL) , 345.3 kB.

Ändra andelstal i enlighet med 24a§ Anläggningslagen

I vissa fall har behörighet till styrelsen getts att ändra andelstal i anläggningsbeslutet. Denna behörigheter gäller enbart om det uttryckligen framgår i anläggningsbeslutet. Lagstiftningen tillkom år 2000, vilket innebär att möjligheten till denna typ av ändring kan endast finnas i anläggningsbeslut som tagits senare än detta. Ändringen av andelstalet avser oftast om en fastighets brukande ändras mellan obebyggd, fritidsbostad eller permanentboende. Det ändrade andelstalen blir gällande först det registrerats hos lantmäterimyndigheten. Om det inte framgår i anläggningsbeslutet att styrelsen har denna behörighet, eller ändringen är av sådan karaktär att det inte följer angivna typfall, krävs Överenskommelse om inträde, utträde och justering av andelstal enligt 43 § AL enligt ovan. 

Blankett för anmälan om ändring av andelstal (24 a § AL) , 227.6 kB.

Ändra fördelningsgrund för andelstal efter beslut på samfällighetsföreningens stämma enligt 43a§ Anläggningslagen

Lagstiftningen Anläggningslagen 43a§ tillkom 2022 som ett alternativ till att ompröva gemensamhetsanläggning, om medlemmarna vill ändra den beräkningsgrund som tillämpats för att bestämma andelstalen. På föreningsstämman kan samfällighetsföreningen enligt anläggningslagens 43a § ta beslut om att ändra grunderna för andelstalsberäkningen och dessutom förändra andelstalen för de deltagande fastigheterna efter den nya fördelningsgrunden. Stämman kan endast ta beslut om att ändra grunden för andelstalen/andelstalen för befintliga delägare i gemensamhetsanläggningen. Föreningsstämman ska besluta om ersättning samtidigt som beslut om ändring av andelstalen. Minst två tredjedelar måste rösta för ändringen på stämma. För att de nya andelstalen ska börja gälla måste ni ansöka om godkännande hos lantmäterimyndigheten. De nya andelstalen börjar gälla först när ändringen godkänts och registrerats av lantmäterimyndigheten. Om ny fastighet behöver anslutas, sker detta genom överenskommelse om inträde, utträde och justering av andelstal enligt 43 § AL, se ovan.

För mer information och ansökningsblankett: Ändra andelstal 43 a § anläggningslagen | Lantmäteriet (lantmateriet.se) Länk till annan webbplats.

En samfällighet är en fastighet bestående av mark- eller vattenområde som ägs tillsammans av flera fastigheter. Ofta benämns samfällighet som marksamfällighet för att tydligare särskiljas från gemensamhetsanläggningar, det vill säga att det handlar om markägande och inte ägande av anläggningar.

En samfällighet bildas genom lantmäteriförrättning med åtgärderna avstyckning eller fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Samfälligheter reglerar inte några skyldigheter eller vad som ingår, utan endast vem som äger marken. De bildas därför endast i mindre omfattning i dagens lantmäteriförrättningar då gemensamhets­anläggningar tagit över som förvaltningsform av gemensamma behov.

Många samfälligheter härstammar från 1800 och tidigt 1900-tal och uppkom i laga skifte. På den tiden var det viktigt att större jord- eller skogsbruksfastigheter samsades om att bekosta exempelvis vägar, kvarnar, vattendrag i trakten. Även om många samfälligheter i dag inte används för det ändamål som de bildats för på grund av att statliga vägar uppkommit eller att man inte maler mjölet på platsen kvarstår ägandet av marken som samfällighet. Fastighetsregistret anger om en fastighet är delägande i samfälligheter men det händer att fastighetsutredning krävs för att hitta delägandet. Samtliga samfälligheter har tyvärr inte hunnit registreras i fastighetskartan eller registret från äldre beslutshandlingar som laga skifte eller hemmansklyvningar.

Förvaltning

Befintliga samfälligheter förvaltas oftast genom delägarförvaltning. Samtliga fastighetsägare ska därför vara överens om vad som ska hända med marken eller till exempel hur en väg ska skötas. Ibland har man utsett en byålderman som kan delge information till de övriga delägarna eller bildat en ekonomisk förening.

För ett smidigare sätt att sälja mark krävs samfällighetsförening.

En samfällighetsförening är en förening som bildas enligt lag om förvaltning av samfälligheter och upprättas i regel av en lantmätare, det vill säga föreningen kan inte bildas av fastighetsägarna själva. Bildande av samfällighets­förening sker efter yrkande från minst en av fastighetsägarna som är delägare av samfälligheten. Detta sker genom sammanträde där bland annat styrelse utses och stadgar antas samt att föreningen registreras i samfällighetsföreningsregistret.

Fördelen med föreningsförvaltning är bland annat att föreningen blir en juridisk person som kan företräda delägarna mot tredje man och kan ingå avtal. Delägarna får också en ordnad kassa och föreningen kan ta lån.

Det är inget krav att en samfällighet måste förvaltas av samfällighetsförening. Har ingen samfällighetsförening bildats är den delägarförvaltad och då måste samtliga delägare vara överens om alla åtgärder i drift och underhåll. Detta gäller även om man har bildat en ekonomisk förening.

Är du delägare i en samfällighet kan du ansöka till oss på Lantmäterimyndigheten om att bilda en samfällighets­förening, se ansökan om lantmäteriförrättning.

En ledningsrätt är likt ett servitut en officialrättighet som ger en ledningshavare rätt att anlägga och bibehålla ledningar och tekniska anordningar på andras fastigheter. Ledningar som kan säkras genom ledningsrätt måste vara allmänna som exempelvis större underjordiska VA-ledningar eller luftledningar för starkström som servar en hel by. Är det enskilda ledningar som privatpersoner vill säkra som exempelvis kallvattenledning från en vatten­brunn till fyra villor är det istället gemensamhetsanläggning som ska bildas, se ovan.

Ledningsrätt bildas enligt ledningsrättslagen i lantmäteriförrättning. I ledningsrättsbeslutet som lantmätaren beslutar anges bland annat ledningsrättens ändamål och dess utbredning på marken. Ledningsrätt kan vara möjlig att skapa även fast inte berörda fastighetsägare vill upplåta rättigheten på sin fastighet. I det fallet ersätts alltid fastighetsägarna för rättighetsupplåtelsen.